بررسی بازار مسکن در 5 سال اخیر

وزیر راه و شهرسازی در بهمن ماه ۹۰ از افزایش قیمت مسکن اظهار بی اطلاعی کرد و درباره اجاره بها در اظهاری عجیب گفت : در سه     منبع : پایگاه اطلاع رسانی انبوه سازان ایران 9/1/91 

مسکن کالایی که داشتن آن برای بسیاری از اقشار جامعه تبدیل به یک رویا شده است؛ رویایی که گاهی از آن با عنوان «چاردیواری» یاد می‌شود؛ بدان معنی که در برخی موارد فقط داشتن آن با حداقل امکانات مهم است . به گزارش پایگاه اطلاع رسانی انبوه سازان ایران ، بعد از اشتغال ، مسکن مهم‌ترین دغدغه مردم و به ویژه جوانان است که در این راستا توجه ویژه دولتمردان به این بخش بسیار حائز اهمیت است اما در چند سال اخیر شاهد افزایش‌ ناگهانی قیمت در این بخش بودیم؛ به طوری که شدت این افزایش قیمت‌ها از سال ۸۵ اوج گرفت. علی رغم وعده‌های دولت اما همچنان این سیاست‌ها دردی را از بازار مسکن دوا نکرده است و شاهد این افزایش قیمت‌ها در سال‌های گذشته بودیم؛ بازاری که برخی کار‌شناسان از آن با عنوان «سونامی» یاد می‌کنند. در حالی که مسکن در دهه گذشته وضعیت مناسبی نداشت همزمان با آغاز افزایش‌های پی در پی قیمت مسکن از سال ۸۵، در سال ۸۶ قیمت مسکن به یکباره ۸۰ درصد افزایش یافت، به طوری که یک آپارتمان ۵۰ متری که در سال ۸۵ حدود ۳۸ میلیون تومان بود در اواسط سال ۸۶به حدود ۶۰ میلیون تومان افزایش یافت. در سال ۸۶ براساس بند «د» ذیل تبصره ۶ بودجه سال ۱۳۸۶ کل کشور به تأمین مسکن مناسب برای آحاد ملت به خصوص اقشار کم درآمد تأکید شد و دولت در جهت اهداف تعیین شده راهکارهای متعدد از ‌جمله اجاره بلند مدت زمین در چارچوب حق بهره‌برداری از زمینهای دولتی به منظور کاهش قیمت واحدهای مسکونی و حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده واحد مسکونی اقدام کرد. دستورالعمل اجرایی آیین‌نامه اجرای بند د تبصره ۶ قانون بودجه سال ۸۶ توسط وزارت مسکن و شهرسازی در جهت اجرایی شدن اهداف طرح مذکور تهیه و در تاریخ 13 تیرماه سال 86 توسط وزیر مسکن و شهرسازی سابق ابلاغ شد. در این راستا دولت در جهت تولید و عرضه مسکن، قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن را تهیه و به عنوان لایحه یک فوریتی در جهت تصویب به مجلس شورای اسلامی تقدیم کرد و متعاقباً مجلس شورای اسلامی نیز در تاریخ 25 اردیبهشت 87 قانون مذکور به تأیید شورای نگهبان رسید. همچنین در تاریخ 18 آذرماه 87 طی مصوبه هیأت دولت و با امضای معاون اول رئیس جمهور در شهرهای زیر ۲۵۰۰۰ نفر جمعیت اقدامات مربوط به مسکن مهر به قائم مقامی وزارت مسکن و شهرسازی به عهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی قرار داده شد. شیوه نامه اجرایی طرح مذکور در شهرهای زیر ۲۵۰۰۰ نفر جمعیت با مبنای واگذاری مسئولیت کلیه امور مسکن مهر به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در تاریخ 7 اردیبهشت 88 از سوی وزیر مسکن ابلاغ شد. در حالی که طرح مسکن مهر یکی از سیاست‌های دولت برای خانه دار کردن مردم بود، این طرح در شهرهای کوچک نیاز بسیاری از متقاضیان را پاسخ داد اما واقعیت این است که این طرح در کلانشهری مثل تهران زیاد کارساز نبوده است، به طوری که در برخی موارد متقاضیان اجاره نشینی را به خانه دار شدن با عنوان مسکن مهر ترجیح می‌دهند. در سال‌های ۸۸ و ۸۹ علی رغم اوج افتتاح واحدهای مسکونی مهر اما بازار مسکن همچنان دچار نوسان بود. در اوایل سال گذشته دولت در اقدامی در جهت کنترل بازار اجاره بها اعلام کرد: «مالکان حق افزایش بیش از ۷ تا ۹ درصدی اجاره بها را ندارند.» اما این سیاست دولت برای کنترل بازار اجاره بها در سال ۹۰ موفق نبود. افزایش ۲۰ درصدی قیمت آپارتمان و ۴۰ درصدی ملک
براساس گزارش میدانی ، در نیمه اول سال ۹۰ قیمت آپارتمان ۲۰ درصد و قیمت ملک حدود ۴۰ درصد افزایش داشته است به طوری که آپارتمان در نیمه دوم سال جاری ۴۰ درصد و قیمت ملک نیز ۷۰ درصد افزایش داشته است. در این رابطه یک انبوه ساز درباره علت گرانی قیمت مسکن در سال ۹۰ گفت: عوارض باید طبق تعرفه دولت و شورای شهر دریافت شود اما در حال حاضر در برخی موارد عوارض‌ها بر خلاف تعرفه دولتی دریافت می‌شوند که این موضوع باعث افزایش قیمت آپارتمان می‌شود. افزایش اجاره بها در سال ۹۰
اما اجاره بها موضوعی است که بازار مسکن از آن رنج می‌برد، این درحالیست که در ادامه سیاست‌های دولت در اوایل سال گذشته وزارت مسکن اعلام کرد: «مالکان حق افزایش بیش از ۷ تا ۹ درصدی اجاره بها را ندارند» اما در سال گذشته اجاره بها در پایتخت تا حدود۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش داشته است. همچنین بر اساس این گزارش اجاره بها در تهران در نیمه اول سال جاری ۱۵ درصد و در نیمه دوم ۹۰ نیز ۱۵ درصد افزایش داشت که در مجموع در سال گذشته شاهد افزایش حدود ۳۰ درصدی اجاره بها بودیم. طبق شواهد مذکور مسئولان مدام از تنظیم بازار مسکن سخن می‌گویند؛ وزیر راه و شهرسازی در بهمن ماه ۹۰ از افزایش قیمت مسکن اظهار بی‌اطلاعی کرد و درباره اجاره بها در اظهاری عجیب گفت: در سه الی چهار سال اخیر اجاره بهای مسکن افزایش چندانی نداشته است و مردم برای سال ۹۱ نگران افزایش اجاره بها نباشند. در این باره نیز معاون مسکن و ساختمان وزیر در پاسخ به این سوال که چرا دولت به خوبی نتوانسته است نیاز مسکن متقاضیان این بخش را برطرف کند گفت: در سال ۸۶ قیمت املاک تهران در مقطعی به متری ۱۰ میلیون تومان رسید و با شدت احداث مسکن مهر قیمت‌ها به آرامی کاهش یافت و در سال ۸۹ برای اولین بار در کشور شاهد یک تورم معکوس در بخش مسکن بودیم. وی اظهار داشت: براساس یک سری متغیرهای اساسی از جمله هدفمندی یارانه‌ها، قیمت مسکن متاثر ازاین متغیر‌ها شد و در سال ۹۰ علیرغم اینکه بازارهای رقیب مسکن مثل طلا، ارز و سکه شاهد افزایش قیمت بوده‌اند اما بخش مسکن با یک آرامش قابل قبولی روبرو شد به طوری که اگر میزان بازدهی بازار مسکن را با بازارهای رقیب مسکن مقایسه کنیم در حالی که در بورس شاهد بازدهی ۳۵ درصد، ارز ۸۵ درصد، طلا ۱۰۰ درصد و تورم ۲۶ درصد بود بخش مسکن میزان ۱۷ درصد را در بازدهی نشان ‌می‌دهد که نشانگر این است که علیرغم تحریم‌ها و نا‌بسامانی‌های بازار توسط سرمایه‌های زود بازده مثل طلا و ارز، همچنان بازار مسکن آرامش خودش را حفظ کرده است. صومعلو در پاسخ به این سوال که با توجه به اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها در سال آینده و به تبع آن افزایش مصالح ساختمانی آیا شاهد افزایش قیمت مسکن در سال آینده خواهیم بود یا خیر؟ گفت: وزارت راه و شهرسازی هم قبول دارد که مصالح ساختمانی از این افزایش قیمت‌ها تاثیرپذیر بوده است اما با عرضه یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی شهری از تعداد یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی ‌می‌توانیم بازار را کنترل کنیم. وی با بیان اینکه مردم نگران کنترل بازار اجاره بها نباشند، گفت: ‌سیاست‌های افزایش تولید مسکن‌ به عنوان مکمل افزایش نرخ سود بانکی به کمک سیاست اجاره‌ای دولت خواهد آمد و کسانی که در گذشته به تبع کاهش نرخ سود سپرده بانکی بیشتر به سمت دریافت پول نقد بودند و این امر موجب فشار اقتصادی به مستاجران ‌می‌شد امیدواریم با سیاست افزایش نرخ سود سپرده بانکی بازار اجاره بها کنترل و تنظیم شود. سیاست‌های دولت در بخش مسکن برای سال ۹۱ محقق می‌شود؟
علی رغم عدم تحقق وعده‌های دولت برای افزایش ۷ تا ۹درصدی اجاره بها در سال ۹۰، آیا وعده‌های وزیر راه و شهرسازی مبنی بر کنترل بازار اجاره بها و همچنین معاون وریر راه و شهرسازی مبنی بر عدم نگرانی مردم از بازار اجاره بها برای سال ۹۱ تحقق می‌یابد؟
اما اینکه در بخش خرید و فروش، وضعیت بازار در سال ۹۱ چگونه است و آیا دولت می‌تواند بازار را کنترل کند، سوال‌هایی است که قضاوت برای آن‌ها زود است و باید منتظر سیاست‌های جدید دولت و وزارت راه و شهرسازی باشیم تا ببینیم وعده‌های مسئولان برای بخش تا چه حد محقق می‌شود .